분담금 폭탄 피하는 순서: 길동 모아타운 체크리스트 열기

분담금 폭탄 피하는 순서: 길동 모아타운 체크리스트

길동 모아타운을 알아보다 보면 “분담금이 생각보다 커지면 어떡하지?”가 제일 불안합니다. 특히 모아타운·모아주택은 정비 방식(소규모주택정비) 특성상, 사업이 진행되면서 총사업비·분양가·비례율이 바뀌면 분담금도 함께 움직일 수 있어요. 그래서 “지금 당장” 확인할 순서를 정해두면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.

내 집 기준 분담금 계산기

한눈에 요약

분담금(추정)은 보통 “내가 받을 새 집 가격(조합원 분양가) – 내 권리가액” 흐름으로 설명됩니다. 비례율(총수입·총사업비에 영향)과 종전자산평가가 핵심 변수예요.

서울시는 모아주택에 사업성 보정계수 등을 도입해 분담금 부담을 낮추는 방향의 정책도 발표했습니다(사례 시뮬레이션 포함).

모아타운 제도 개요·자료(주민설명회 자료/지침/사례집)는 서울시 공식 페이지에서 내려받을 수 있습니다.

1) 0단계: “길동 모아타운이 지금 어디까지 왔는지”부터 확인

분담금은 사업 단계에 따라 “추정치의 신뢰도”가 완전히 달라요. 그래서 첫 순서는 이거예요.

체크 1) ‘관리계획(안) / 통합심의 / 사업시행인가 / 관리처분’ 중 어디?

초기(제안/검토/관리계획 단계): 숫자는 대부분 가정(시뮬레이션)
통합심의·사업시행인가 이후: 총사업비/세대수/임대비율/기반시설 계획이 구체화
관리처분에 가까울수록: 분담금 계산이 현실에 수렴

서울시 공식 “모아주택·모아타운 사업소개/자료실”에서 설명회 자료, 지침, 사례집을 먼저 확보해두면 이후 비교가 쉬워집니다.

2) 1단계: 분담금이 커지는 ‘3가지 스위치’부터 잠그기

분담금이 갑자기 커지는 건 대부분 아래 3가지가 흔들릴 때입니다.

스위치 A) 총사업비가 늘었나?

공사비·금융비용·이주비·설계변경이 올라가면 총사업비가 커지고, 결과적으로 조합원 부담이 커질 수 있어요. (이때 “단가 상승”만 보지 말고 항목별 증감을 보세요.)

스위치 B) 일반분양(총수입) 구조가 변했나?

총수입이 늘면 비례율에 영향을 주고 권리가액·분담금 구조가 달라질 수 있습니다. 비례율은 “총수입-총사업비”의 결과로 움직이는 핵심 지표로 자주 언급됩니다.

스위치 C) 내 권리가액(종전자산평가)이 ‘확정급’인지 ‘추정급’인지

권리가액은 종전자산평가 × 비례율 같은 구조로 설명되는 경우가 많아(해설자료 기준), 평가시점/평가방식에 따라 체감이 크게 달라질 수 있어요.

3) 2단계: “내 분담금”을 3줄로 시뮬레이션하는 표

아래 표는 길동 모아타운을 볼 때, 최소한으로라도 숫자를 정리해 “폭탄 가능성”을 가늠하는 용도입니다. (실제 금액은 공람자료/인가자료/감정평가 결과에 따라 달라질 수 있어요)

항목	내가 확인할 것	분담금이 커지는 방향
조합원 분양가(가정)	내가 받을 평형/타입의 조합원 분양가(추정치)	분양가 상승 시 ↑
내 권리가액(추정)	종전자산평가(내 집 가치) + 비례율 가정	권리가액 낮아지면 ↑
추가분담금(개념)	(조합원 분양가) – (권리가액)	차이가 커질수록 ↑

“분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액” 형태의 설명은 정비사업 해설에서 흔히 쓰이는 프레임입니다.

내 집 기준 분담금 계산기

4) 3단계: 동의/계약 전에 꼭 물어볼 질문 7개(분담금 폭탄 방지)

아래 질문을 추진주체(추진위/조합/대행사)·설명회·공람자료에서 체크하세요.

현재 단계는 어디이며, 다음 인허가 일정은?
총사업비(공사비/금융비/보상비) 항목별 추정 근거는?
일반분양 물량·임대비율·기반시설 계획 변경 가능성은?
권리가액 산정의 기준(평가 시점/평가 방식)은?
조합원 분양가 추정의 전제(분양시점/시장 가정)는?
추가분담금 상한을 어떻게 관리할 건가? (리스크 관리 장치)
정보공개(회의록/계약서/용역비) 기준과 열람 방식은?

서울시는 모아주택·모아타운 활성화와 사업성 개선(예: 보정계수) 등을 통해 분담금 부담 완화 방향의 정책을 발표한 바 있어, “우리 구역이 해당 정책의 적용을 받을 가능성이 있는지”도 질문 리스트에 넣어두면 좋습니다.

Q&A

Q1. 길동 모아타운 분담금은 언제 ‘확실해지나요’?

사업 초기엔 대부분 가정값이고, 통상 인가·관리처분 단계로 갈수록 총사업비/분양계획/평가가 구체화되며 분담금도 현실에 가까워집니다.

Q2. “분담금 0원” 같은 말은 믿어도 되나요?

정비사업은 총사업비/총수입/시장분양 환경에 따라 달라져 단정이 위험합니다. 최소한 위 표(분양가-권리가액)로 가정이 무엇인지부터 확인하세요.

Q3. 서울시 정책으로 분담금이 실제로 줄 수도 있나요?

서울시는 모아주택에 사업성 보정계수 도입 등으로 분담금 부담을 낮출 수 있다는 시뮬레이션 결과를 공개한 적이 있습니다. 다만 구역별 적용 여부/조건은 별도 확인이 필요합니다.

마무리(핵심 한 줄)

길동 모아타운에서 “분담금 폭탄”을 피하는 가장 현실적인 방법은 (1) 단계 확인 → (2) 총사업비·총수입 스위치 점검 → (3) 내 권리가액 가정 정리 → (4) 질문 7개로 검증 이 순서를 지키는 것입니다.

출처

서울시 “모아주택 모아타운 사업소개
서울도시공간포털 “모아타운·모아주택 소개”
서울 정책 아카이브 “모아주택·모아타운”
서울시 “모아주택 사업성 보정계수 도입 및 분담금 완화 관련 발표”
서울시 ‘소규모주택정비법령 질의회신 사례집’(권리산정 등 쟁점 참고)